1. HUG 안심전세대출을 경험해보다.
매 달 나가는 월세가 아까워서 전세를 찾다가, '안심전세대출'이 가능하다는 물건을 많이 보게 되었다. 집 또한 너무 마음에 드는 준신축(4년 이내)의 빌라여서, 그리고 전세자금을 100% 보장을 받을 수 있다는 이야기에 가계약금을 걸었던 것이 첫 발단이었다. 자세한 후기는 아래의 이전 글을 참고해보면 되겠다.
HUG 안심전세와 깡통전세, 피해갈 수 있을까-1 (tistory.com)
HUG 안심전세와 깡통전세, 피해갈 수 있을까-1
1. 전세를 알아보다. 함께 나와서 살기 시작한지 벌써 다음달이면 1년이 다되어간다. 한 번 살아봅시다, 하는 마음으로 살기 시작하여 앞으로의 인생을 함께 하기로 결심했다. 그러면 우리만의
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혹시 아직 HUG 안심전세대출에 대해 모르는 사람을 위해 간략히 설명하겠다. HUG 주택도시보증공사에서 지원하는 전세대출 제도로, 사회초년생이나 신혼부부 등 처음 전세금을 마련하기 힘든 계층을 위한 것이다. 사회초년생은 물론이고 무직자, 프리랜서까지 대출이 가능한데, 이는 전세매물을 담보로 시행하는 제도이기 때문에 가능하다고 보면 된다. 즉, 해당 매물에 융자가 없거나, 임대인이 신탁이나 법인 등이 아닌 개인이어야 하며, 전세금 또한 공시지가의 1.5배 이내라면 해당 매물이 안전하다고 보기 때문에, 이를 대상으로 대출을 해주는 것이다. 따라서 임차인의 신용도와 관계가 없기 때문에 위와 같이 무직자나 프리랜서까지도 가능한 상품이라고 보면 된다.
여기에 "안심"이라는 말이 붙은 이유는, 해당 상품은 대출+보증보험까지 가능한 상품으로, 전세 만기시 집주인이 전세금을 돌려줄 수 없는 상태가 되었을 때 주택보도시보증공사에서 다음 이사가 급한 임차인에게 먼저 금액을 주고, 나중에 임대인에게 해당 매물을 담보 등으로 추심을 하는 제도라 볼 수 있다.
여기까지 보면, 정말 큰 전세금이 없는 임차인들을 위한 제도인데 더하여, 전세자금을 떼일 일(?)이 없는 보증보험까지 가능한 제도인 것이다.
2. 여기에 무슨 문제가 있어?
나 또한 이러한 생각으로 덥썩 가계약금을 걸었다. 만기시 전세금 다 돌려받을 수 있고, 그리고 무려 주택"보증공사"에서 시행하는 제도인데, 당연히 우리가 이용해야하는거 아냐?
그러나, 이는 HUG에서 제시한 '안전한 매물'인 경우에 해당한다. 여기에서 말한 안전한 매물이란, 1. 근저당이 없는 물건이며, 2. 공시지가의 1.5배 이내의 전세금액이어야 하며, 3. 신탁, 법인 소유가 아닌 개인소유여야 한다. 는 점이다. 만일 위에 해당하는 매물이라면 안심하고 계약을 해도 되겠다.
그런데, 내가 계약하려는 매물이 "신축빌라"라면 말이 달라진다. 혹은 준신축에 "근저당이 잡혀있지만 말소조건"인 집이어도 달라진다. 즉, 무조건 (준)신축빌라는 HUG 안심전세대출을 시행할 시 조심, 또 조심해야한다. 갭투자 사기의 대상이 될 수 있기 때문이다.
간단히 말해 위의 두 가지 경우는 십중팔구 매매와 전세계약이 동시에 이루어진다. 여기에서 "임차인이 전입신고와 확정일자만 먼저 잘 받으면 되는거 아냐?"하는 사람도 있겠다. 그러나 중요한 점은 신규 매매계약을 한 임대사업자(위의 신축빌라의 경우, 개인에서 법인 혹은 신탁 혹은 위와 같은 임대사업자가 매수하게 된다)는 절대 변제능력이 없다는 점이다. 그러면 또 여기에서, "보증보험 된다면서요?"할 수도 있겠다. 그러나 최근 위와 같은 경우의 HUG 보험사고 횟수가 증가하면서, 동시매매 건에 대한 지급보증을 미루는 사례도 발생하고 있다. 이렇게 만기일까지 전세자금대출을 갚지 못한다면? 신용불량자가 되는건 피해세입자인 것이다.
이외의 많은 피해사례는 피터팬방구하기 카페에서 '수협 외부감정'을 검색해보거나, 회원인 '부천써니'님의 보증금 안전하지 않습니다 시리즈를 꼭 정독해보기 바란다. (나는 이걸 가계약금을 걸고 읽었다...)
3. 이런 루트로 가계약까지 끌고간다면 절대 하지마세요.
이 글을 읽는 사람이 부디 아직 가계약금까지 걸지 않았길 바라면서. 만일 안심전세 매물로 계약을 하려하는데 나와 같은 루트라면 절대 계약하지 않길 바란다.
1. 직방, 다방 등으로 원하는 매물 연락을 했는데 매물이 없다고 하면서, 예상 전세금액대와 한달 예상 지출 이자 등을 물어본다.
2. 날을 잡고 투어를 시켜주는데, 순서는 반드시 '오래된 빌라'-'내가 예상한 전세금액 대의 빌라'-'내가 예상한 전세금액이 넘는 빌라'로 보여준다. 당연히 점점 더 집이 좋아짐으로 맨 마지막 집으로 하고 싶지만, 내 예상전세금액보다 2천만원이나 비싸서 망설인다.
3. 이 때, 부동산중개인이 "원하시는 금액대에서 한 달 이자 @만원 정도만 더 내면 됩니다. 안심전세라 100퍼센트 나중에 돌려받을 수 있고요."하니 또 혹한다. 집주인에게 싸바(?)해서 신혼부부니까 에어컨 등 지원해달라고도 말해본다고 한다.
4. 생각해보겠다고 헤어진다. 그리고 부동산중개인이 "다른 분이 집보러오신다고 해서 그 집으로 계약하실거면 가계약금을 거셔야한다."고 한다. 시간은 2시간도 채 안되는 시간 동안 고민을 해야한다.
5. 이미 집에 마음에 너무 들어서 가계약금을 낸다.
여기까지 오셨으면 그냥 나처럼 가계약금을 포기하면 된다. 이런 진행을 하는 것을 기획부동산이라 하는데 내가 만난 이들(이 집 계약 전에 분위기가 다 비슷했는데 알고보니....) 공통점이 있으니, 아래와 같은 경우면 절대 그 인간과 계약하지 마시길.
"나에게 먼저 컨택 온 부동산 주소가 내가 본 지역과 먼 곳이라면 반드시 피해라."
"나에게 먼저 컨택 온 부동산 중개인(알고보니 보조인)이 젊은 남자(여자일수도 있지만 일단 내가 만난 기획부동산 인간들은 다 남자이긴 했다.)이고, 양복을 입고 나타났고, 오른손에는 큼지막한 다이어리가 들려있다."
부동산은 꼭 해당 지역에 있는 부동산에 가야한다는게 교훈. 다방/직방 믿지 마라.
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